在上一期帮办版，记者报道了赤坎区两个小区的部分业主因为拒缴物业费而被物业管理公司告上法庭的案例。在实际生活中，经常有业主不满物业服务并通过拒缴物业费来表达自身不满，他们希望通过此举来促进物业改进其服务，这么做真的有用吗？记者咨询了北京德和衡（深圳）律师事务所蒋阳兵律师。他明确表示，此举不仅起不到效果，甚至会给业主们带来一定且不必要的风险。
首先，我们需要明确物业费的组成部分，什么是物业费所包含的费用，其不包含的又是什么？根据相关规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
根据2018年新修改《物业管理条例》，物业出现以下八种情形，业主可以拒缴物业费：物业费的收取应该从业主收到收楼通知书之日算起，而不应该从购房合同写明的交楼日期算起。如果开发商没有通知业主收楼，因此延迟收楼的，业主可以拒绝缴纳这段时间的物业费。物业公司没有和业主签合同的情况，业主可拒交。对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范围内的，可以拒绝交纳。物业服务质量过差可暂时拒交，但要有有力的证据，并找寻实质解决办法。物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交。物业公司擅自提高物业服务收费标准，业主对擅自提高的部分可以拒交。因房屋质量问题还未交房的，物业费由开发商交纳。物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况，业主可拒交。
《物业管理条例》第七条第五项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：按时交纳物业服务费用。”第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”作为被告方的业主，最普遍的理由就是物管服务不到位。蒋阳兵律师提醒大家，如果业主不是根据以上八种理由而拒缴物业费，法院将不予支持业主的抗辩。业主们拒缴物业费需要面临很大的风险。
最常见的便是业主需向物业公司承担违约金。业主与物业公司签订的物业服务合同大多约定了逾期支付物业服务费的违约金，即便有些没有明确约定违约金，物业公司亦可主张按照银行同期贷款利率的标准计算利息。需要注意的是，业主如果认为所约定的违约金过高，可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。
因此，蒋阳兵律师不建议业主通过拒缴物业费的办法来促进物业公司的改进，业主对物业服务不满意，可通过向有关部门投诉、组建小区业主委员会另聘物业企业、提起相应违约或损害赔偿之诉等方式维护权益。
