房屋租赁合同被确认无效后，承租人此前占用期间应否支付使用费？日前，麻章法院审理了一起房屋租赁合同纠纷案件，确认房屋租赁合同无效后，对被承租人占用房屋期间应否承担使用费作出裁决。
案件>>
农用地改造成商铺出租,租户无法办理注册登记
2020年，余某租赁湛江市麻章区某经济合作社的农用地用作养植基地，后在未办理土地使用手续的情况下，在该农用地上搭建铁棚改造成夜市商铺。2020年8月，余某以年租金36000元的价格将夜市其中一间商铺出租给陈某。陈某交租后了解到该商铺未办理建设许可证等证件，经询余某，获答复正在办理。2020年10月，陈某开始装修商铺，于同年11月28日开始试业。因双方一直未签定书面租赁合同，且缺少土地使用证明等文件，导致陈某无法办理工商注册登记等手续，不能正常营业。故陈某要求余某退还租金。双方协商不下，陈某诉至麻章法院请求确认商铺租赁合同无效，并判令被告返还租金、赔偿商铺装修费用及误工费合计七万余元。
庭审中，被告余某认可租赁合同无效，但认为原告陈某亦清楚商铺未办理产权证，双方对此均存在过错。并抗辩称原告在租赁期间一直正常使用涉案商铺，要求计算原告使用房屋期间的占用费。商铺装修费用应由原告自行承担。
麻章法院经审理认为，原、被告虽未签订书面租赁合同，但双方已对房屋租赁事项达成合意，且原告已向被告交付了一年的租金并实际使用了涉案的商铺，双方形成了事实的租赁合同关系。因涉案商铺系未经批准的临时建筑，且事后无法补办相关手续，依照相关法律规定，涉案租赁合同属无效合同，被告依法应返还租金。原告亦需依法支付占用商铺期间的占用费。而本案中，被告将未经批准建设的商铺出租给原告，原告在知道商铺未获批准建设情况下仍对商铺进行装修使用，双方均存在过错。被告损失为房屋占用费及垫付水电费共1.3万余元，原告装修费用损失经鉴定评估为1.5万余元。鉴于原、被告各自损失数额相近，各方损失各自承担。
最终，麻章法院一审判决确认涉案商铺租赁合同无效，同时判令被告余某退还租金36000元给原告陈某，驳回原告陈某的其他诉讼请求。目前，本案已生效。
法官说法>>
租赁合同无效，出租人应当返还租金
法律规定因民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。涉案的房屋租赁合同被确认无效后，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。……”的规定，出租人理应返还因无效租赁合同而取得的租金。
合同无效后，承租人亦需支付房屋占用使用费
涉案合同虽然无效，但原告确实占用了涉案商铺并使用了一段时间。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款 “房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予以支持”的规定，原告应当向被告支付房屋占用期间的占用费。
赔偿责任应考虑双方过错确定
依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”的规定，原、被告各方此前因涉案合同取得的财产收益，应当予以返还。本案中原、被告双方均存在过错，应适用过错相抵原则确定赔偿责任。
