150套商品房被开发商一房多卖，涉及资金1.4亿元；1200余户购房者2亿多元的团购预订金也被挪作他用；开发商“五证全无”，相关部门三年熟视无睹……这桩发生在海南房地产市场的咄咄怪事，发人深省。商品房预售制度缘何变成“一纸空文”？诸多监管部门为啥变为“睁眼瞎”？
“一房多卖”曝出黑洞
高息借款购买土地、拿土地作抵押换取银行贷款、一房多卖偿还贷款和借款……这是开发商聂仲根在资金链吃紧的情况下，拆东补西圈钱的“连环计”。海南澄迈县“阳光花苑”小区150名业主惊呼：“用大半辈子积蓄买来的房子户主却是别人？”
此案目前已被警方侦查终结。据知情人士透露，聂仲根在2008年成立两家公司，经营房地产项目时，注册资金仅1000万元，他买地款绝大部分是高息借款筹集。“按照4％的月息计算，一个月需要支付的利息多达900多万元。”
聂仲根是如何利用两家资质偏差、实收资本为零的公司一步步圈地，开发房地产项目呢？
虚报注册资本提高公司“身价”，高息揽金购置土地，以土地为抵押向银行贷款。据办案民警王侦侦介绍，聂仲根在2011年通过中介公司虚报注册资本4000万元，故意夸大公司履行合同的能力。
“占地99亩的阳光花苑小区，土地出让金7000多万元，其中5000多万元是通过各种途径获得的高息借款。购置土地后，又以土地和地上建筑为抵押物，向银行贷款1.1亿元。”王侦侦说。
一房多卖，回笼资金用于偿还债务和银行贷款。记者采访了解到，“阳光花苑”的商品房售价每平方米9000元，聂仲根要求售楼人员将已经出售的房屋，以每平方米4000元左右的团购价再次出售，每平方米至少净赚8000元。
商品房团购预订金支付土地出让金。聂仲根在开发占地200亩的一楼盘时，1200余户、2亿多元的新疆一家单位的团购预订金用于缴纳5400多万元的土地出让金。然而，在签订商品房预定合同前，已将这个项目中的一宗土地抵押给一家担保公司，获取资金用于偿还贷款和后续开发。
多重诈骗“畅行无阻”
一些澄迈县的干部也为聂仲根的违法行为大开方便之门。记者调查发现，聂仲根在未办理工程规划许可证、人防建设审批、招投标手续、建筑工程施工许可证和房屋预售许可证，也未取得图纸审查合格证的情况下，就擅自开工建设和预售房屋，而国土、城建、税务等诸多监管部门竟成了“睁眼瞎”。
据了解，澄迈县委原副书记卢勇、县住房保障与房产管理局原局长林中校在土地使用性质变更、房地产项目容积率调整、审批办理商品房预售许可证等事项中，多次收受聂仲根的贿赂，日前被海南省纪委“双开”，案件移送司法机关。
加强预售商品房监管
尽管已有较为完备的商品房合同备案制度，但市场上在售商品房多为期房，从合同备案完毕到最终交房，一般需要1至2年时间。因此，类似海南这样“一房二卖、一房多押”的房产纠纷案例，近年来在广东、河南、山东等地时有发生。
一些业内人士表示，虽说为防范房地产开发商一房多卖，规定了商品房预售合同备案登记制度，但是对开发商不按规定进行商品房预售合同备案登记的，现行的政策、法规却没有任何规定如何处罚。
那么，如何加强商品房预售合同备案登记管理，避免多部门的监管职能成为一纸空文？
“加强房地产预售商品房的管理监督力度是根治‘一房多卖’的首要措施。”海南大学法学院教授童伟华表示，住建部门要提高商品房预售许可门槛，严格审批房屋预售许可证和严格监督房屋预售、抵押登记，切实将资质偏差、借钱圈地的房地产企业挡在门外。
海南川海律师事务所主任赵建平律师说，参与项目审批的部门，都应该建立全过程管理、责任倒查、终身负责的机制，避免市场上“黑心房”大行其道。购房者在购房前也应做足功课。
