在我国《合同法》实施前约定的房屋租赁期限超过法律规定的最长租赁期限20年，这样的约定是否有效？近日，麻章法院审理了该案件，并经一、二审作出了生效判决。
案情回顾——
1997年1月24日，湛江市某工商管理分局与被告符某签订了《租赁铺位协议书》，约定符某租赁位于某商业街K物楼某铺位，租赁期限为50年，从1997年2月1日起至2047年2月1日止，铺面面积为7.85平方米，每平方米年租金为2480元，合计50年租金为19468元。双方对约定的租金理解有争议，原告认为“合计50年租金为19468元”属于笔误，应当按照 “每平方米年租金为2480元”的约定计算租金，故主张被告支付欠缴租金；被告则认为“每平方米年租金2480元”实际是每平方米50年的租金2480元，即2480元乘以7.85平方米等于19468元，是双方真实的意思表示，故被告已付清50年的租金。另，原告认为租赁期限50年超过合同法规定的最长租赁期限20年，故请求法院确认自2019年10月1日之后的租赁期限无效；被告则认为约定50年的租赁期限没有违反当时的法律规定，应当认定有效。
法院判决——
最终，法院判决确认湛江市某工商管理分局与被告符某于1997年1月24日签订的《租赁铺位协议书》，约定自2019年10月1日起至2047年2月1日止的租赁期限无效。并驳回原告湛江市某物业管理站的其他诉讼请求。
被告符某不服一审判决提起上诉，二审法院经审理作出终审判决，判决维持原判，该案现已生效。
法官说法——
当事人为达到长期使用租赁物的目的，约定了相当长的租赁期限，以租代卖的情况屡见不鲜。本案中，合同双方约定的房屋租赁期限超过合同法规定的最长租赁期限20年，且跨越了合同法实施之日，合同法实施之前的租赁期间按照法不溯及既往的原则，法院不予调整，但合同法实施后的租赁期限应当自合同法实施之日起计算，超过合同法规定的最长20年的租赁期限当属无效。
