社企赋能信托制物业 破解“老旧小区失管”治理难题

老旧小区治理是城市基层治理的关键环节，也是推进“百千万工程”的重要民生抓手。赤坎区南桥街道辖区内153个无物业老旧小区，以机关单位、国企老旧宿舍区为主，普遍建成年代早、住户规模偏小、设施老化严重，长期陷入“失养、失修、失管”三重困境。面对原权属单位无力管护、市场化物业不愿进驻、业主自治难以持续的治理僵局，南桥街道以社区社会企业为载体，创新引入信托制物业模式，构建“社企托底、精准改造、长效运营、分类推广”全链条治理体系，推动一批长期失管老旧小区实现从“无人管”向“规范管、优质管、长效管”转变。

百园社区物业服务中心。

底牌：治理痛点突出 老旧小区深陷失管困局

南桥街道位于赤坎区核心地段，辖区内机关单位、国企宿舍分布集中。随着机构改革、企业改制与城市发展推进，上世纪七八十年代建成的单位宿舍区逐步沦为“三不管”地带。

据街道摸排统计，辖区153个老旧小区中，过去三年已完成100个小区硬件改造，但“管理缺位”的问题始终未得到根治。这些老旧小区普遍住户不足100户，体量小、收费基数低、改造成本高，市场化物业不愿承接。

位于湾南路12号的市供销社宿舍建成于上世纪90年代，共72户。2023年之前，小区长期失管，人员车辆随意进出、小广告泛滥、卫生死角积存、公共设施损坏无人维修，居民投诉量大，12345政务服务热线工单居高不下。

半球六厂宿舍、电厂宿舍（京基社区）同样面临同类问题，楼栋外墙斑驳、楼道照明损坏、下水管道堵塞、路面坑洼积水，消防设施缺失或失效。这些小区的原产权单位因改制、撤销等原因，无力承担日常管护与维修，居民多次反映问题，却都因权责不清、资金无着落而难以彻底解决。

为破解管理难题，南桥街道曾引导小区实行业主自治，因缺乏专业能力、资金监管不透明、人员稳定性不足，多数自治组织运行不久便陷入停滞。街道多次对接市场化物业公司，都因小区体量小、盈利空间有限、管理难度大遭到拒绝。

一边是居民对安全、整洁、有序居住环境的迫切需求，一边是传统管理模式接连失效；一边是老旧小区改造后硬件全面提档，一边是后续管护机制长期缺位。如何巩固改造成果、实现小区有人管、管得好、管得久，成为南桥街道推进基层治理现代化、落实“百千万工程”必须攻克的现实课题。

出牌：创新破题施策 构建全链条治理体系

面对老旧小区失管顽疾，南桥街道坚持问题导向，以“党建引领、社企托底、信托运营、长效管护”为核心，系统性搭建治理框架，精准破解堵点难点。

南桥街道从解决“谁来管”核心问题入手，探索以社区为单元成立服务实体。2024年11月，百园社区率先使用5万元启动资金成立社区服务公司，承接辖区失管小区管理服务。运行9个月后，街道整合百园、康顺、康宁、京基四个社区服务资源，于2025年8月注册成立湛江市南桥暖邻社区服务公司。

公司由4家社区居委会全资控股的社区社会企业联合出资成立，定位为公益性、服务型、兜底型社区社会企业，以“保本微利、服务居民”为原则，专门承接市场化物业不愿接手的老旧小区，明确“微利+公益”定位，日常运营以收支平衡为目标，主要成本为人力支出，扭转传统物业盈利导向。通过社企托底，街道组建起了专属服务主体。

为破解信任难题，暖邻公司全面导入“信托制物业服务模式”，打破传统物业与业主的买卖关系，构建“业主委托、社企受托、全体业主受益”的信义托付关系。公司为每个小区开设“双密码独立账户”，由社区、公司、业主代表共同监管，收支全程公开可查，业主可随时核对账目。

推进过程中，社区干部与业主代表逐户上门解读政策、征求意见。社区公司直接与业主个人签约，经三分之二以上居民同意即可启动入驻。半球六厂宿舍作为首批试点，不到一周即获得89%住户签字同意。市供销社宿舍成立小区党支部和业管小组后，仅用一个月便完成暖邻公司接管流程，在住住户均表示支持。

暖邻公司坚持“先改后管、以改促管”，精准改造，补齐小区硬件短板。聚焦居民最关心的安全、环境、配套问题，暖邻公司实施安防升级、环境提质、民生配套三大工程。

小区公共空间车辆有序停放。

在安防升级上，为接管小区统一安装人脸识别智能门禁、车辆智能道闸，全覆盖布设高清监控。同时与中国电信合作开发智慧社区管理平台，推出“邻好开门”小程序，支持业主一键开门、远程授权访客通行，以技防替代人防，减少安保人力投入。针对快递进出需求，有条件的小区在外部安装智能快递柜；无安装条件的小区，将快递员信息备案录入系统，实现刷脸通行。

在环境提质上，组建专职保洁队伍，实行每日清扫、垃圾日产日清，全面清理楼道杂物、卫生死角、违规张贴。同步修缮破损路面、疏通排污管网、翻新楼梯间墙体，解决高空抛物、乱堆乱放等突出问题。

在民生配套上，重新规划停车位，加装电动车充电桩。市供销社宿舍完成路灯加装、路面翻新、道闸安装后，成为南桥街道社区建设示范项目中老旧小区改造的典型示范。

“暖邻”议事厅。

服务主体建起来，服务工作做到位，但如何长效运营？在街道的指导下，暖邻公司构建起了低成本可持续机制。暖邻公司以“低收费、广覆盖、可持续”为原则，建立不靠财政兜底、不靠居民高付费的运营体系。

收费标准上，按照每月0.8元/平方米左右执行，以市供销社宿舍118平方米住房为例，每月物业费仅65元；小区停车费也从原来的180元降至150元，切实减轻居民负担。公司承诺，物业费100%用于小区保洁、安保、维修等服务支出，不截留、不挪用。

降本增效方面，通过智慧化设备替代人工值守，保安亭实现无人值守，单小区安保人力成本降低40%。同时推行“连片管理、人员共享”模式，保洁、保安、维修人员统筹调配，兼职兼顾多个小区，避免独立配人造成资源浪费，有效摊薄运营成本。

收益反哺方面，小区车位、广告位、快递柜等公共空间收益，全部纳入小区资金池，专项用于设施维护与服务提升。公司同步运营流动摊贩疏导点等社区经营性项目，2025年累计经营收入超170万元，净利润严格遵循“双50%”刚性分配机制，既覆盖了老旧小区改造和物业服务运营的资金缺口，又持续反哺社区公益、充实民生服务保障，实现了“前期改造不掏业主钱、后期运营不靠财政兜底”的可持续闭环。

南桥街道坚持“试点先行、总结优化、逐步扩面”，不搞一刀切、不急于求成。街道组建工作专班，邀请专家开展专题培训，提升社区干部、业主代表专业能力。以半球六厂宿舍、市供销社宿舍、电厂宿舍为试点，不断优化服务流程、管理机制、资金监管制度，形成可复制操作手册，按照“成熟一个、接管一个”思路有序扩面。

王牌：治理成果凸显 老旧小区实现全域蝶变

经过系统实践与稳步推进，南桥街道信托制物业模式成效全面释放，形成可量化、可感知、可复制的治理成果。

目前，暖邻公司已承接5个失管老旧小区物业服务，服务覆盖住户400多户。辖区20余个老旧小区主动接洽，申请引入信托制物业服务，示范效应持续扩大。

资金透明带动缴费提升。双密码独立账户运行规范，收支全程公开可监督，已接管小区实现“物业费收缴率100%”，形成“服务提升—主动缴费—保障运营”的良性循环，彻底打破老旧小区收费难、服务差的恶性循环。

居住环境根本改善。智能门禁、高清监控全覆盖，小区治安显著优化；专职保洁常态化，卫生死角全面清零；路面、墙体、管网修缮到位，高空抛物、乱停乱放等问题得到有效根治，小区从“脏乱差”转变为宜居家园。

运营成本有效压降。智慧技防替代人防、连片管理统筹人力，安保成本降低40%，实现低收费前提下的稳定服务。公共收益反哺、多元经营补充，无需财政兜底、无需业主额外出资，长效运营机制稳固成型。

暖邻公司有效解决“重改造、轻管理”问题。

基层治理效能提升。小区管理规范有序，矛盾隐患源头化解，邻里纠纷发生率下降50%以上，12345政务热线投诉量大幅减少，居民参与社区治理的积极性明显提高。

如今，南桥街道构建起“社企托底+信托运营+精准改造+长效管护”全链条体系，破解老旧小区“改造后无人管、市场化不愿管、业主自治管不好”的共性难题，形成可复制、可推广的老旧小区治理“南桥样本”。

市供销社宿舍小区入口安装了智能门禁系统。

验牌：实地探访核验 治理实效经得起检验

4月30日，记者走进南桥街道已接管的老旧小区，通过现场察看、居民访谈、数据核对、社区印证，对治理成果进行实地核验。

在市供销社宿舍，记者看到，小区入口智能道闸规范值守，人脸识别门禁快速通行，监控全覆盖。小区公共空间的路面平整干净，楼道墙体崭新，基本看不到小广告，车辆有序停放，休闲区域整洁有序。

“住了十几二十年，以前小区卫生差、不安全。现在有人打扫、有人维护，门禁严格、停车规范，物业费还降了，住得特别安心。”谈及小区的改变，小区楼栋长、业管小组成员陈小姐甚是满意。她告诉记者，现在小区公共区域每日有人清扫，楼梯每周保洁一次，墙体完成翻新，公共区域安装上了摄像头，高空抛物现象基本不再出现。

最令她满意的还是小区的物业管理费不升反降低，“花的钱少了，却享受了更好的服务。现在小区里低于1000元的维修项目，都由暖邻公司负责，我们都不需要另外付钱。”

在半球六厂宿舍，曾经坑洼积水的路面已硬化平整，破损楼道灯全部更换，私拉乱接的电线规整有序，闲置空地变为公共活动空间。居民表示，外来人员随意进出的情况消失，小区安全感明显增强。位于京基社区的电厂宿舍整体面貌焕然一新，智能设备运行稳定，保洁服务及时，设施维修响应迅速，居民投诉量显著下降。

百园社区党委书记陈嘉琳介绍，辖区有41个无人管理小区，硬件已完成改造，暖邻公司有效解决“重改造、轻管理”问题。“公司不以盈利为目的，以服务居民为核心，通过连片管理降低成本，用最低的费用为居民提供最好的服务。”

康顺社区党委书记王丽君表示，社区干部带头入户动员，讲政策、算细账、解疑虑，群众从观望到支持，从被动接受转为主动参与，为信托制物业落地提供了坚实群众基础。

如今，暖邻公司小区账目按月公示，双密码账户可随时查询；物业费全额用于小区服务，无截留、无挪用；公共收益全部入账，用于设施维护与环境提升。居民送来的“街道为民办实事，老旧小区换新貌”“贴心服务办实事，精准改造惠民生”等锦旗，成为治理成效最直接的印证。

通过实地核验，记者了解到南桥街道社企赋能信托制物业模式，数据真实、案例可查、机制可行、成效可验，真正实现业主低负担、服务高质量、运营可持续、治理更高效，为全市老旧小区治理提供了可复制、可推广、可深化的实践经验。