物业管理难题谁来解？

如今小区里经常可见车辆排长龙的情况。  受访者供图

日前，湛江人和春天小区多位业主向记者反映，小区地下车库出口多次出现堵塞，前面的车不能出闸，后面的车排成长龙，车主和物业管理人员不时发生争吵。

对拥堵原因，小区物业管理方负责人表示：疑有人蓄意开车堵在门口，公司已经报警处理。多位小区业主则表示，拥堵一般是由于业主不肯配合交“临停费”或者登记业主信息，保安人员拒绝开闸放行所致。

记者采访获悉，该小区2021年8月10日成立业委会。业委会于2022年6月11日“开掉”开发商委托的原物业公司，引入深圳市深龙鑫物业管理有限公司湛江分公司（下称深龙鑫物业）。在新旧物业更迭间，开发商、业委会、新物业公司及业主，围绕车位权属及车位管理问题产生矛盾，并引发系列连锁问题，导致业主苦不堪言。

新物业因何拆装停车场道闸？

2024年11月1日，深龙鑫物业工作人员来到停车场，拆除开发商安装的原有道闸，并安装上新道闸。这样的举措并不是第一次。早在2024年10月6日，深龙鑫物业便对原开发商的道闸拆装过一次，后开发商又重新装回。

拆装道闸的背后，则是双方关于停车位权属及管理权问题的长期争议。据了解，人和春天小区建成于2013年，共配套有车位约1900个，其中，一期车位一直未通过整体验收，开发商也未向业主销售。开发商认为：开发方对未销售的产权车位享有占有、使用、收益和处分的权利，即专属权利；对人防车位享有使用、收益权利。

在业委会成立后，业委会以“国内存在车位计入公摊则归全体业主”的判决案例为由，多次向街道办、人防办、住建局等有关部门主张开发商需移交全部车位、商铺管理权至新物业公司。但开发商出示了《建设工程规划许可证》及产权证明，强调人和春天小区的“地下车库未计入公摊面积”，且产权归属明确归属开发商。2024年11月1日后，深龙鑫物业又提出：要依据《物业管理条例》第三十三条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定，主张全域管理权，强行接管了停车场道闸，并开始收费。

为此，街道办及物业纠纷人民调解委员会还组织了双方调解，双方各执一言，均出示了各类文件，最终未能达成和解。

“我们已多次介入调解，有时甚至一天连跑几次，但一直未能解决。”4月16日，泉庄街道办城市建设管理办有关负责人说，人和春天的纠纷焦点在于小区人防车位的权属问题。业委会多次到有关部门提出人防车位归全体业主共有，但一直未能提供有效法律依据，目前也未有部门对此作出定性。他认为，在此前提下应遵循“谁投资谁收益”的原则。同时，要解决矛盾，不仅需要多部门联动介入化解，业委会也更应该发挥桥梁纽带作用，推动业主与新旧物业、开发商等多方座谈调解。

“神仙打架”谁遭殃？

“原以为新物业接管了，我们就能享受更优质的服务，没想到却是问题多多。”家住3栋的业主郑先生。

业主王先生告诉记者，新物业接管后，业主与保安摩擦不断，造成车辆“排长龙”，导致不少业主上班上学迟到。在王先生出示的视频中，一名业主因停车管理费问题与保安起摩擦，险些发生肢体冲突。

对于新物业的管理，开发商也倒起了苦水。人和春天开发商的资产管理负责人表示，在业委会引入的新物业强行接管了停车场后，放任部分业主乱停未售出的车位，甚至破坏原本车位的地锁，造成了严重损失，也侵害了原租用车位的业主权益。他还表示，不断有业主找他们反映现今物业管理的种种问题，小区房产价值也因此受损。

针对车位管理出现的种种问题，记者致电深龙鑫物业。有关负责人回应称，针对租赁了车位的业主，只需到物业登记资料，则可正常通车出入。目前因系统数据录入衔接等问题，导致通车较慢，后期将积极改进。同时针对已租赁车位的业主是否可免收60元管理费问题，他表示会向上级领导反映业主诉求。

如何才能保障物业服务水平？

据了解，2022年人和春天业主委员会通过投票方式，要求更换原开发商委托的物业公司。但在投票中，持有小区配套的商铺业主和地下车库的开发商未参与投票。因此在成功更换了物业管理公司后，开发商只能自行负责小区商铺、地下车库的管理，新物业公司则负责小区住宅部分的管理。

但到了2024年，新物业公司不断主张“一统管理权”，要求把车位、商铺管理权均归于自身，并通过更换道闸等方式接管地下车库。与此同时，业主对新物业公司进驻以来，小区安全管理、园林水体维护、清洁卫生等方面服务水平的下滑也日益不满。

对此，一些业主向记者表示：“我们不关心谁来管小区，但是物业服务水平要保证。当初更换物业公司为的是能有更好的服务，但现在来看结果我们很难满意。”

物业服务“小问题”，也是关乎群众福祉的“大民生”，也是提高基层治理能力的新课题。破解此类困局，需司法、行政、社会力量形成治理合力。

专家观点

换物业程序严谨规范才能保障各方权益

广东大展律师事务所周剑平律师：

小区治理是基层治理的重要部分，要解决好业主的“宜居题”，并非简单的换物业就能达成。小区在成立业委会时，住宅业主和商铺业主均属于业主身份，依法都享有投票权，开发商若持有尚未售出的物业，也属于业主身份，享有相应的投票权。在成立业委会及更换物业过程中，只有保证程序严谨规范，充分保障多方权益，才能避免出现后续纠纷。

同时，新物业进驻时与业主之间签订的《小区物业管理协议》须充分体现服务承诺，并且注意在协议中需特别设置退出条款。如新物业进驻后的管理和服务行为不符合新签订的协议产生纠纷的，建议首先寻求街道办、居委会等部门介入共同友好协商或调解，协商调解不成则需要提交法院诉讼解决，寻求社会公力介入解决问题。

人防车位产权归属有法可依

广东万维律师事务所唐智聪律师：

理清车位产权归属是解决双方争议的基础。关于人防车位产权归属国家，这点没有异议，但《人民防空法》规定，“谁投资、谁收益”，关于谁收益问题目前存在争议，主要是收益权归开发商还是归全体业主？我认为，真正确认人防车位的使用权和收益权归属的主要标准为“人防车位建筑面积是否分摊给全体业主，而非人防车位的建设成本是否分摊到项目总建设成本中”。

法院案例判决中对“开发商要行使人防车位收益权”不予支持的案例，其依据是开发商不能举证“人防地下室的建设面积没有分摊给全体业主”，法院因此不支持其行使人防车位收益权。结合上述案例可知，人和春天小区的人防车位使用权和收益权之争，核心点是具体要看人防车位的工程建筑面积是否分摊给全体业主？如果没有分摊，则人防车位使用权和收益权应该归属开发商。

大业主、物业公司、业委会要依法协作

湛江市资深物业管理专家、湛江市佳品物业服务有限公司总经理尚世海：

当前人和春天小区的矛盾不只是开发商和物业公司的矛盾，还有大业主和物业公司的矛盾，甚至还存在大业主和业委会的矛盾。

开发商开发完小区后，还有部分没有销售完毕，这时开发商已经变身为大业主。大业主在小区业主大会的投票中，根据业主大会和业委会管理有关规定，虽然参与表决的人数只有一票，但参与表决的面积具有一定的权重。大业主和物业公司、业委会权益平衡问题，是社区治理和物权法律关系中的核心议题之一。民法典第278条明确了业主共同决策的规则，为平衡双方关系提供了法律框架。最终目标是构建“利益共享、风险共担”的社区治理模式，避免开发商与小业主的零和博弈。但是当前我市在物业管理建设方面还存在薄弱环节，业委会成立建设工作滞后，而相关主管部门对成立后的业委会运作缺乏指导和监督；相关部门对推进小区自治工作产生的矛盾，没有积极开展调解，甚至一些物业调解机构形同虚设。建议相关职能部门大力加强调解工作，形成“政府主导、司法支撑、社会参与、科技助力”的多元共治格局。