法律专家解析小区三类车位权属

4月17日，湛江晚报以《小区车位权属及管理存争议，停车纠纷屡屡上演 物业管理难题谁来解？》报道了湛江人和春天小区停车位权属问题，引发社会多方关注热议，记者就此采访了法律专家。

据了解，人和春天小区自2013年建成后，因1900个车位（含未验收的一期车位）权属问题，引发开发商、业委会及物业公司长期冲突，导致小区业主进出停车场受阻。开发商主张对未售产权车位和人防车位的专属权利，出示规划许可证明“地下车库未计入公摊面积”；业委会则要求移交管理权，但未能提供人防车位归业主的法律依据。新旧物业更迭中，道闸拆装、收费纠纷等问题加剧矛盾，泉庄街道办多次调解未果。

车位产权之争，是人和春天小区纠纷的根源所在。对此，湛江开放大学法学副教授周剑平表示，关于小区停车位的所有权问题，一般存在三种情况：开发商建设的建筑规划范围内的车位，如果开发商没有将建设成本分摊至房价或计入公摊面积的，该车位的所有权属于开发商。人防车位的权属通常来说归人防部门所有。这两种情况一般由开发商或开发商委托的管理公司进行管理，但使用权需优先满足业主需求。而占用业主共有的道路、绿地或其他公共区域的车位（如地面停车位）所有权属于全体业主共有。由业委会或业委会委托的管理公司进行管理，需优先满足小区业主需求。

记者了解到，类似人和春天小区停车位纠纷案件并非孤例，早在2021年，江西省高院就判决过类似案件。2021年，江西省高院在《（2021）赣民申476号民事裁定》中，撤销了抚州市中院和临川区法院关于公元1959小区人防车位纠纷的原判决，改判由开发商东旭地产对200个地下人防车位承担管理义务并享有使用收益权。该判决书中指出，现行法律制度框架下，商品房面积（含专有建筑面积及公摊建筑面积）并未包含地下人防工程面积，其销售价格自然也不包含地下人防工程建设成本。故商品房销售收入系开发商除人防工程（车位）以外的投资所产生的收益，而人防车位的使用收益权实际是国家鼓励开发商建设并管理人防工程的补偿。