新春佳节之际，本报推出《回家》系列报道，记录下这批勇于出门创业，不忘回报家乡的游子，并讲述他们的故事。
核心提示：
“学最好的别人，做最好的自己！”这位19岁就到北京打拼的廉江企业家——许仁虎，现在名下有4家公司，他还是北京湛江企业商会的执行会长。2015年，他放弃了在北京打拼16年的事业，回到家乡廉江，把家乡作为圆梦的起航母港——开发运营粤西城镇综合体。
所谓“城镇运营”，是以城镇为开发对象，政府部门为主导、企业为经营主体，利用市场化手段，对构成城镇空间的载体及其构成城镇的资源进行重组、集聚、运营，从而实现资本的动态发展过程。
“在国家提倡新型城镇化建设的大背景下，以房地产企业为主体的、简单粗放的‘圈地盖房’的老路将不能适应新形势的要求。参与新型城镇化，从传统的开发商逐步转变为城市综合运营商，才是我致力发展的方向。”许仁虎说。
目前，他已经在廉江三个镇启动了3个项目，一个竣工，一个封顶，还有一个在建。预计今年完成5个镇的城镇综合体开发，计划10年内完成在吴川、雷州、遂溪、徐闻等地的城镇综合体开发运营，总共约60个项目。
在北京赚了“第一桶金”
成功背后都有外人难以体会的艰辛，许仁虎也不例外。由于家境困难，从湛江一技毕业后，他便去中山的玻璃幕墙公司打工。与他同一批进厂的有30多人，但最后坚持下来的只有他和另一个工友。
由于工作认真、技术出众，不久他就从流水线上被提拔到了管理层，1999年调到了北京分公司。2003年他婉拒了公司的挽留，下海经商。
说起在北京创业的故事，许仁虎感慨良多：“刚创业时，我经常开着小面包车到各处工地揽活，也许是机缘巧合，2003年非典时期，不少工程因为找不到干活的工人搁置，在这种情况下我接到了北京海淀区建设展览馆、图书馆等场馆的玻璃幕墙工程。工程做完后赚了200万元，可以说是我创业路上的第一桶金，也给了我更多的信心。”
此后，许仁虎在内蒙古乌海市成功竞标市政大楼和体育馆等玻璃幕墙的工程，逐步在行业中站稳脚跟，通过在外地十几年的打拼，他积累了一些资本和经验。
城镇综合体就是“城镇万达”
“这些年在北京，我总是惦记着家乡的发展，琢磨着如何把城市的生活在乡镇推广。”2001年，许仁虎在廉江市成立了广东国兴投资有限公司，把资本重心转移到城镇综合体运营上。
随着乡镇的不断发展，传统零散的商业已不能满足居民的需求，因此迫切需要建设一个集购物、休闲、娱乐于一身的商业综合体。许仁虎介绍，城镇综合体项目设施功能完备，包括商场、住房以及周边配套设施，类似于把万达的模式运用于乡镇。他戏称之为“城镇万达”，“其实通俗点就是打造城镇社区”。
许仁虎说，城镇综合体项目不仅提供优质的产品和服务，而且搭建线上平台，把当地特色农产品通过网上推销到城市，甚至推广到全国乃至世界。“我的一些朋友很喜欢家乡的腌咸菜，无奈在外地很难买到，只能每次回家乡带一点。城镇综合体运营提供线上平台帮助当地农产品销售，可以让游子在异乡尝到家乡风味。”
对于城镇综合体建设的地点，许仁虎也讲究：“首先镇要离市区20公里以上，其次总人口起码要5万以上，这样客流量才会充足，且不会被市区分散。”
“5年内开发湛江20个乡镇”
目前，许仁虎在廉江塘蓬镇已建成第一个城镇综合体项目，和寮镇的项目已经封顶，石颈镇的项目今年6月也将初步完成。5日，记者来到廉江塘蓬的一个建成的综合体项目，主体建筑17层，底层是自持商业（连锁超市、商铺），商品房配电梯装修和可视电话。综合设施设备与城市里的“社区”无异，商品房已销售一空。
“这将会加快城镇化发展，填补了各乡镇商业地产市场的空白，成为城镇时尚新标杆和新地标。”华南农业大学副教授杨丹彤说。
许仁虎从技工到自费进修大专、本科学历，再到研读清华大学和北京大学的EMBA课程，可谓学无止境。为了提升开发运营的水平，目前许仁虎正攻读北京大学的后EMBA课程，形成了关于城镇综合体独特的运营理念。
许仁虎坚持“市场调研先于拿地，招商先行于建设”的运营理念。每一个项目在拿地之前，他都会先实地查看，甚至每一间商铺的位置编排和分隔方式，都要与商家坐下来谈，而不是直接建成后才去和商家谈。有了充足的市场调研，面对竞争激烈的综合体市场，接下来才是开发商显现“创意”的时候。
“湛江各个地方都有特色农产品，要让它们走出去，就必须打通农村与城市的节点。”他说，城镇综合体运营有自己的网络体系，可以打通这个物流体系中间点连接上去。目前国内一知名网络巨头对此很感兴趣，并有合作意向。
目前一些大型的网络巨头，物流体系只能走到县镇上。通过城镇综合体，可实现城市网络平台与城镇、城乡的无缝对接。许仁虎还准备建立一套城镇综合体物流体系，“不同于其他物流服务城市最后一公里，城镇综合体将服务乡镇最后10公里，这将进一步把物流服务范围扩大，有利于特色产品的销售。”
许仁虎说：“城镇综合体开发运营，未来争取在五县四区都开发运作。计划5年内开发20个乡镇，10年内开发60个覆盖湛江地区，争取10年后上市。我希望有一天把综合体运营模式扩展整个粤西地区、北部湾甚至全国。”
“城镇综合体运营家”
“参与新型城镇化的企业应同政府、居民形成伙伴关系，从传统的开发商逐步成为城市综合运营商，这才是今后传统开发商要走的路。”许仁虎告诉记者，他一直“学最好的别人，做最好的自己，做最精的产品”。
“城镇综合体运营家”对传统开发商指出了一个转型的路子，如何适应这一新角色的要求？
许仁虎认为，“城镇综合体运营家”首先是新型城镇化的规划创新者。这里指的规划，包含产业规划、空间规划、制度规划，根据地方政府对区域发展的总体要求，以产业规划为指导，实现空间布局、生态、社会服务、智慧城市的综合统筹，实现职住平衡，宜居宜业，使原住民成为“新市民”。其次，“城镇综合体运营家”是新型城镇化的资源整合者。新型城镇化将不同社会资源引入到开发中，过去由政府主导的过程，现在由企业和政府共同寻找商业契机，打造新商业模式，带动城镇的产业升级。
