“我们优先整改了安全隐患最突出的几处，瓷砖脱落那面墙外立面已重铺，乱堆放的商户经劝导已承诺限期清理。”物业梁经理边走边介绍整改情况。
近日，湛江市麻章区某小区内绿意盎然，麻章区人民法院湖光法庭的法官来到该小区，对不久前调解的一批物业纠纷案件进行回访。
“服务到位才是最好的‘缴费通知单’。环境确实改善很多，业主看到你们的努力，心气顺了，矛盾自然就解了。”
业主“维权”拒缴物业费
物业公司欲对簿公堂
不久前，该小区业主因服务问题对物业积怨已久：消防门损坏半年未修、外墙瓷砖脱落、垃圾清运不及时……多次投诉无果后，部分业主在微信群发起“维权行动”，53户业主集体拒缴物业费。
“物业费无法收齐，公司都无法维持经营了。”见此状况，物业公司也一次提起29起诉讼，将欠费业主告上法庭，要求业主补缴费用和滞纳金，并承担诉讼费用。
“简单判决容易，但执行难啊。”法官翻看着厚厚的案卷，眉头紧锁——这些案件虽然每户欠费金额不大，从几百元到上万元不等，但矛盾错综复杂：有的业主因房屋质量问题拒缴；有的觉得“别人不交我也不交”；还有些空置房业主对“空置房是否该缴费”存在误解……物业公司方面则表示，业主不按时缴纳物业费，将影响其正常运营，问题也难以及时整改。
法官想方设法化矛盾
首案示范调解打开“突破口”
走进调解室内，物业公司梁经理便摊开账本说道：“我们也很无奈，每月各种维修、垃圾清运就要支出一大笔钱，现在53户拖欠费用，公司经营陷入困境。按合同，我们有权要求补缴费用和滞纳金。”业主代表则现场展示投诉信息截屏：“物业公司不作为，消防门损坏半年不修，我家外墙瓷砖脱落反映多次都没解决。”
法官采取“示范调解+分类化解”策略，先行选取具有代表性的个案，组织业主与物业代表开展调解。“面对面”调解中，通过展示水电支出、设施维修、业主投诉反馈处理记录等证据，法官让双方就物业服务质量形成统一认知，明确物业提供了服务，但服务细节存在瑕疵。
见双方僵持不下，法官决定采取“背靠背”调解。他先与业主代表沟通：“您的不满心情我能理解，相信业主最终目的是改善小区环境与服务，但根据《物业管理条例》规定，业主是不能以未接受服务为由拒缴物业费。”随后又物业公司梁经理说理：“业主反映的外墙确实存在安全隐患，如果发生脱落伤人事件，物业恐怕难辞其咎啊。”
看着手机上一条条未处理的投诉意见，梁经理也意识到己方工作的不足：“前期物业服务的确存在瑕疵，对这些受问题困扰的业主会适当减免部分费用……”法官则开始劝说业主代表：“你看这边物业已做出了让步，大家要向前看，如何让物业改进服务才是最重要的。”
随着问题的拆解释明，双方隔阂逐渐消融。最终，业主代表与物业公司达成调解协议，物业公司对收取款项数额做出让步，并表示今后对服务过程中出现的瑕疵和问题积极整改，提升物业服务水平。
至此，积累多年的该批物业纠纷，首案成功“破冰”。
力促差异化调解
29起物业纠纷批量“清零”
一案结，多案消。首案调解成功的消息很快在业主群传开。一些业主陆续询问如何解决他们的问题。法官则趁热打铁，逐一与业主沟通协调调解方案，并汇总各自整改意见，促成差异化调解方案：
对空置房物业费适当减免一些费用；对服务不到位问题限期整改；对跟风不缴费业主，以首案调解案例示范释法，消除“法不责众”心态。同时，针对部分业主白天上班或不在本地的实际情况，湖光法庭法官调解工作室开启全时段服务：为上班族开设“午间法庭”；为外地业主提供“夜间视频调解”；通过“共享e法庭”线上签署协议……
最终，29起物业服务合同纠纷在15天内全部化解，物业费收缴率达100%。
麻章法院湖光法庭始终坚持和发展新时代“枫桥经验”，全力推进“枫桥式人民法庭”创建工作，充分发挥人民法庭指导调解职能，做实做优各类调解，今年以来，共受理案件147件，办结101件，调解结案65件，调撤率达64.35%。
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